ノムコムで不動産売却したら、確定申告は不要?必要?
ノムコムで不動産査定をしてみると、どのくらいの価格で売却できるかがなんとなくわかると思います。


そして、実際に売却して売却益(売却による利益)が出た場合は確定申告をして納税をする義務が発生することを、あなたはご存知でしょうか。


また、売却によって損失が出た場合も損益通算によって税金を軽減できる措置も存在します。


今回は、「確定申告とは?」というところから、「確定申告の方法」まで、元業界人の羽生守(はにゅうまもる)が解説していきます。

不動産売却時の確定申告とは?

そもそも確定申告とは、1年間(1月1日~12月31日)の収支を計算して、収益のある場合に税金として納めるものです。


会社に勤めているサラリーマンなどの場合は、自動的に納税されていますので、通常は確定申告が不要になります。


多くの会社では、”年末調整”を実施し、源泉徴収票などを提出すれば、会社側があなたの代わりに申告してくれていますよね。


ですが、給与以外の所得が入った場合は、課税対象となるわけです。


とはいえ不動産売却の場合、確定申告が不要になるケースもあります。


では次に、不動産売却で所得を得た場合でも確定申告が不要になるケースを解説していきます。

確定申告が不要になるケースもある

確定申告が不要になるのは、次の2つのケースです。


  • 譲渡所得が発生しない場合
  • 譲渡所得が3000万円以下の場合
譲渡所得とは?
譲渡とは、資産を誰かに譲ることをいい、譲渡によって得た利益のことを譲渡所得と言います。
不動産売却の場合、あなたの不動産を買い手に譲ることになるため、この譲渡所得にあたるのです。

それぞれ解説していきます。

譲渡所得が発生しない場合

まず注意すべきなのは、売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではありません。



たとえば、マンションを4000万円で売却したケースで考えてみましょう。


マンションを購入した金額が4000万円よりも高い価格だった場合、購入時よりも売却価格が低値になるので、譲渡所得はないことになります。


この場合、譲渡所得はありませんから確定申告は不要になります。

マンションを購入した金額が4000万円よりも低い価格だった場合、購入時よりも売却価格が高値になるので、譲渡所得が発生します。


この場合は譲渡所得を得ているので、確定申告が必要です。

譲渡所得が3000万円以下の場合

3000万円以下の場合は、3000万円の控除特例(住居用財産)が活用できますから、確定申告は不要になります(居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例)。


この特例を受けるためには、以下の条件を満たしている必要があります。

1.特例を受けるための適用要件
(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。


(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。


(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。


(4)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。


(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。

(注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。


(6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。



2.適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。


(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋


(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋


(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

確定申告が必要になるケースとは

売却益がある場合

さきほどお話ししたように、購入価格よりも売却価格が高くなった場合は、売却益が発生します。


売却益が発生した場合は、譲渡所得の区分になりますので、納税義務が生じるのです。



損失がある場合

売却益がなく損失になった場合、税法上は納税の義務が生まれません。


しかし、損失が出たことで、給与などの所得と損益通算し、税金を安く抑える制度もありますので、税務署に相談するとよいでしょう。


税金を安く抑える具体的な制度には、以下のようなものがあります。

  • 居住用不動産に買い替えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

確定申告しないとどうなるのか

確定申告しないとどうなるのでしょうか?


確定申告をすべきなのに故意・不意にかかわらず怠ると、厳しい罰則や処分の対象になることも・・・!


具体的な罰則やペナルティは以下の2つのケースが考えられます。


  1. 無申告加算税が発生するケース
  2. 延滞税が発生するケース


無申告加算税が発生するケース

確定申告期限の3月15日までに納税しなかった場合に課せられる罰則になります。


無申告加算税は、

  • 50万円までは15%の上乗せ
  • 50万円以上は20%の上乗せ
  • 期限後に自己申告した場合は5%上乗せ
  • 止む終えない理由があって遅延し、自己申告した場合は5%上乗せ

というペナルティが加算されます。

延滞税が発生するケース

確定申告期限の3月15日までに完納しない場合に課せられる罰則です。


延滞税は、


  • 延滞した日数分の利息


を支払うものです。


利息率については、毎年異なりますので、確認をしたうえで納税することになります。

確定申告の方法

確定申告は以下の手順と方法で進めていきます。

  1. 情報収集(課税譲渡所得やその他収支)
  2. 申告に必要な書類を収集(仲介手数料などその他売却時にかかった譲渡費用を証明する書類)
  3. 確定申告の申告書を作成
  4. 控除になるものを計算(仲介手数料、売却に伴う広告費、測量費、立退料、建物取り壊し費用、印紙税など)
  5. 管轄の税務署に申告書を提出
  6. 納税する

基本的に、不動産売却時の書類をすべて取って置いていれば、できる作業です。


不動産売却関連の書類関係は、同じところに保管するなど管理は初めからしっかりしておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?


確定申告が不要になるケースから確定申告の必要が出てくるケースまでご紹介しました。


それを踏まえて、確定申告をするときの方法も簡単な流れをお伝えしました。


売却益があった場合の確定申告はもちろん、損失があった時も確定申告をしておくと給与などを合算した損益通算ができることもあるため、税金を安く抑えることにもつながります。


確定申告は、不動産売却をし終えて、次の生活の準備などをしている時期ですので、忙しいとは思います。


しかし、面倒くさがらずに申告をすることで、あとでトラブルに巻き込まれることがなくなりますので、申告はしっかりしておきましょう。


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