「空き家売却のコツ」を知って賢く売る5つの方法
「ノムコムで空き家を売却してみたい!」
「そもそも空き家売却でなにかコツはあるの?」
「不動産査定の前に注意点を知っておきたい!」

あなたは、上記のような空き家売却・処分に対するお悩みや疑問はありませんか?

今回は、空き家の売却における5つのコツと、売却の手順、行政手続きまで元業界人の羽生守(はにゅうまもる)が解説していきます。

これだけ押さえておけば大丈夫!空き家売却5つのコツ

まずはじめに、以下の5つのコツをご覧ください。


  1. 空き家の相場確認
  2. 空き家を売却するときにかかる費用
  3. 空き家の売却は見た目で決まる?!
  4. 空き家の価格交渉は柔軟に
  5. 空き家を買う人の要望を受け入れる


上記5つのコツを売り出し前に知っておけば、空き家売却に失敗することはないでしょう。

それでは、ひとつずつ、詳しく解説していきます。

1.空き家の相場確認

空き家の相場を確認する方法にはいくつかあります。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • チラシを参考にする
  • プロの不動産査定を受ける

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している市場動向調査サイトです。


直近一年間に実際に売買された情報を閲覧できます。


土地総合情報システムは、国土交通省が運営しており、不動産取引を行ったユーザーにアンケート調査をして集計結果をデータベース化したサイトです。


どちらのサイトも、過去の不動産売買結果を閲覧することで、

  • 地域やエリア
  • 平米単価
  • 間取り
  • 築年数

等の情報を加味してあなたの所有している空き家の類似物件を探していきます。


類似物件がどのくらいの価格で実際に売却されているかを見ることで、あなたの空き家の価値を自身で推測することができます。


しかし、上記のサイトを活用した価格推測には、時間と労力がどうしてもかかります。


したがって、近隣の空き家が売りに出ている場合は、チラシが作成されているはずですから、スペックが同等であれば、かなり参考になるでしょう。


また、プロに不動産査定を依頼するのが最も正確な空き家の相場を知ることができます。


最近では、リアル店舗に足を運ばなくてもネットで24時間365日査定を受けられる不動産サイトもあります。


不動産査定サイトの中でも、唯一業界最大手が直営しているノムコムやすまいValueなどが今一番安全です。


ノムコムやすまいValueは業界最大手が直営しているため、情報の一本化ができ、個人情報の漏洩という不安がないうえに、少しでも早く売却できますので、「売却を急いでいるけど安全に売りたい」という方には空き家の相場調査としておすすめです。

2.空き家を売却するときにかかる費用

空き家を売却するときには、意外に諸費用がかかります。

不動産業者に支払う仲介手数料
売り手であるあなたと買い手との仲介をする業者に対して、仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、国土交通省告示によって”売買価格の3%+6万円”が上限と定められています。
印紙税
不動産売買契約書に貼る収入印紙です。売却価格によって以下のように印紙税の金額がかわってきます。

500万円から1000万円・・・10,000円
1000万円から5000万円・・・20,000円
5000万円から1億円以下・・・60,000円

売渡証書作成費用
不動産登記の名義変更(専門的には所有権移転登記)時に、必要な書類作成費用です。
1万円から2万円かかるのが一般的です。


また、該当する人は以下の費用も発生してきます。


抵当権抹消登記費用

一般的には住宅ローンが完済したら、抵当権を抹消する手続きをします。
抵当権とは、家や土地を担保とするためのものです。
抵当権抹消登記の費用は、

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 事前調査費用
  • 事後謄本の取得費用

がかかり、合計で4,000円程度になります。


住所変更登記費用

不動産の所有権移転登記をするときは、発行から3カ月以内の印鑑登録証明書が必要です。
このとき、すでに新居に引っ越しをしていて新居の住所で印鑑登録証明書を発行すると、連件申請をする必要があります。


連件申請とは、住所変更登記を前件、所有権移転登記を後件として一度に登記申請をするものです。


連件申請も可能ですが、何かと忙しい不動産売買のときに手間が増えるので、新居に移転する前に印鑑登録証明書を発行し3カ月以内に住所変更登記をするのがベストと言えます。


住所変更登記にかかる費用としては、司法書士に依頼すると8,000円程度かかりますが、自分で行った場合は1,000円程度で済みます。



増築登記費用

不動産売却に伴い、建物の増築・減築・改築したり、付属建物(車庫や物置、倉庫)などを新しく付け加えた時に必要となるのが増築登記費用です。

  • 建物表題変更登記
  • 抵当権設定登記

などの区分があり、どの程度の面積を変更したかによって費用は変わります。


具体的には、100㎡以下で、増築・減築の図面がない場合はおよそ80,000円かかります。



建物減失登記費用

一戸建てを取り壊したり、解体したりしたときにかかる費用が建物減失登記費用です。


取り壊したり、解体したりした場合は必ず1か月以内に申請しなければならないという義務があります、


費用としては、自身で行えば不動産の登記事項証明書の取得にかかる600円程度です。


時間も30分あれば終る申請書ですので、自分で行っても問題ないでしょう。



測量費用

測量とは、土地の面積や自身の土地と近隣との境界線を明確にし、不動産の権利がどこまであるのかを明らかにするためのものです。


測量には、

  • 確定測量図
  • 地積測量図
  • 現況測量図

がありますが、官民立ち合いをするかどうかで費用も変わってきます。


官民立ち合い有り・・・35万円~45万円
官民立ち合い無し・・・60万円~80万円


100㎡以下の土地を想定すると上記のような費用が掛かってきます。



相続登記費用

相続登記は、不動産の所有者が亡くなった時に、新たな所有者へと名義変更する際必要となる手続きです。


法的には、義務はなく、「いつまでに手続きをしなければならない」といった縛りもありません。


相続登記は比較的緩い手続きと言えるでしょう。


しかし、相続登記を行わないまま、新たな所有者が亡くなってしまった場合、相続や不動産管理・処分のトラブルになってしまいます。


したがって、相続をしたら、基本的には他の手続きと一緒に行うものと思った方がよいでしょう。


相続登記の費用は、必要書類にかかる費用となり、

  • 戸籍謄本(450円程度)
  • 住民票の除票(200~400円程度)
  • 相続人の戸籍謄本(450円程度)
  • 相続人の住民票(200~400円程度)
  • 相続人の印鑑証明書(200~400円程度)
  • 不動産の登記薄謄本(600円程度)
  • 不動産の固定資産評価書(350~400円程度)

がその対象になります。



売却後に瑕疵が発見

瑕疵とは、不動産に欠陥や劣化などがあることを言いい、売り主は、売却後でも一定期間内に見つかった瑕疵に関しては責任を負う必要があります。


これを瑕疵担保責任といいますが、簡単に言うと、車や家電製品のメーカー保証のようなものです。

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 不動産の支柱となる部位の腐食
  • 給排水管の故障

などが売却後に発覚した場合は責任をもって修復する必要があります。


ただし、ノムコムのように補修保証サービスがある業者では、業者が検査をし、その後5年間は業者が責任を負うようなアフターフォローもあります。


売却後の瑕疵に不安を感じる方は、業者選びのときにチェックしてみましょう。

3.空き家の売却は見た目で決まる?!


「空き家と聞くと、買い手もそう多くは期待していないのだから、
見た目を気にしなくても・・・」

という声も聞こえてきそうですが、空き家であってもやはり見た目は重要です。


脳科学的には、買い手は物件を見てからほんの6秒で物件を購入しようか決めていると言われています。


そのため、営業マンは、テレビCMの半分以下の時間で買い手が興味を持ってくれるように試行錯誤するのです。


では、あなたには何ができるでしょうか?


まずは、玄関周りをきれいにすることです。


6秒と聞くと、「空き家の外装をどうにかしたい」とも思いますが、外装に関しては買い手の好みが分かれるところであるだけでなく、外装工事をする手間と時間を考慮すると売却するときに行っている時間の余裕はありません。


そのため、外装に関しては買い手が決定してから行うケースが一般的です。


したがって、まずは、家の中、特に一番初めに目に入る玄関をきれいにするべきなのです。


また、水回りがきれいかどうかも買い手が気になるポイントになります。


トイレや台所、浴室や洗面所などの水回りはきれいにしましょう。


こびりついてなかなか取り切れない部分に関しては、ハウスクリーニングを行っても良いでしょう。

4.空き家の価格交渉は柔軟に

空き家に限らず不動産売却の際には、売り出し価格の満額で売却できるケースは無くはないですが、稀有(けう)です。


稀有(けう)と言うのは、珍しいということですが、「価格交渉はある」と思って売却活動をした方が、何かとうまくいきますし、精神衛生面上も負担になりにくくなります。


価格交渉は、一般的には以下のようなケースがあります。

  • ”売り出し価格”と”買い手の希望価格”の間を取る
  • 端数で切られる

”売り出し価格”と”買い手の希望価格”の間を取る

たとえば、売り出し価格が3800万円で、買い手の希望価格が3500万円だったとします。


この場合、売り手と買い手の間を取って、3650万円になります。


買い手も数ある不動産の中からあなたの物件を選んできているわけですから、間値を提示して「やっぱりやめた」となるケースは少ないです。

端数で切られる

十数万単位の端数で値切られることが割と多いです。


たとえば、売り出し価格が3870万円だとしたら、3800万円となります。


不動産売却の場合、端数で切られると、かなり大きな額になってしまいますね・・・。


したがって、端数で値切られることを前提に売り出し価格を付けることもあります。


たとえば、売り手の希望売却価格が3900万円であれば、3960万円で売り出すようなケースです。

  • ”売り出し価格”と”買い手の希望価格”の間を取る
  • 端数で切られる

これらを事前に知っておくだけで、価格交渉に対して柔軟になり、スムーズに売買契約へ進めます。

5.空き家を買う人の要望を受け入れる

近年になって、中古マンション市場がかなり盛り上がっており、購入希望者も殺到しています。


これは、おそらく東京オリンピックの影響もあるでしょう。


「空き家の人気がない」というわけではありませんが、空き家を購入しようと思う人には、明確な理由と目的がある場合が多いです。

  • すぐ入居したいから、エアコンや照明などの設備を引き継ぎたい
  • リノベーションして新築同然にしたいから、壁紙やキッチンなどの水回り設備だけ交換してほしい
  • 安さに魅力を感じたため、外壁塗装代だけ安くしてほしい

挙げればキリがないですが、買い手が空き家を購入したい理由は多岐にわたります。


そのなかで、金銭面や時間軸を考えたうえで、可能な範囲で買い手の要望を受け入れるように心がけましょう。


実際、買い手の希望通りにはいかずとも、希望に答えるために売り手が真摯に行動した結果、「この人が住んでいた家なら、多少多めにみる」という心理が働いて成約までつながるケースも少なくありません。

まとめ

いかがでしたか?


今回は、空き家売却のコツとして以下の5つを解説していきました。


  1. 空き家の相場確認
  2. 空き家を売却するときにかかる費用
  3. 空き家の売却は見た目で決まる?!
  4. 空き家の価格交渉は柔軟に
  5. 空き家を買う人の要望を受け入れる


空き家を売却するとき、意外に意識を向けなければならない場所が多くありましたね。


上記に挙げた5つのコツを実践すれば、空き家売却で失敗することはほぼないと言っていいでしょう。


とはいえ、5つのコツすべてをあなたが網羅するのは正直、難しいかもしれません。


もしも、上記の内容が難しいと感じるならば、専門家に基盤となるレールを引いてもらうのも一つの手段です。


ノムコムは、2017年の不動産売却(戸建て)顧客満足度1位を受賞しています。
(※オリコン調査にて)


対応力や提案力に関しては他の不動産会社に追従を許さない状態です。


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