机上査定と訪問査定どっちがいいの?賢く査定を受ける方法全知識
ノムコムの評判や口コミを聞いて「査定依頼してみようかな」と思った方で、まず初めの壁が、机上査定(簡易査定)にするか、訪問査定にするかだと思います。


机上査定(簡易査定)にするか、訪問査定にするか、という質問を最近よく受けます。


そこで、この記事では、前半で2種類ある査定方法の違いをまとめ、メリットとデメリットを解説していき、


後半では、机上査定(簡易査定)と訪問査定、それぞれ受けるときに知っておくと失敗しないポイントをお伝えしていきます。


それでは、まいりましょう。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定(簡易査定とも言う)と訪問査定のそれぞれの特徴と違いは、以下をご覧ください。

机上査定の特徴
  • 不動産のデータと周辺相場を下に査定価格が決まる
  • 複数業者の査定結果を素早く知れる
  • 周囲にバレにくい
  • 手軽にできるから、売却を急いでいる人向け
訪問査定の特徴
  • より正確な査定価格が知れる
  • 現地を見られるため、屋内外の掃除が必要
  • 周囲にバレることを覚悟しておいた方がよい
  • 時間がかかるため、じっくり売却していく時間のある人向け

簡単に言うと、机上査定は査定価格にやや正確性がかけるものの、手軽に査定依頼をできるので、忙しいなか売却を急いでいる人は机上査定を使うべきでしょう。


訪問査定は、正確な査定価格はわかるが、時間がかかるため、腰を据えて売却活動のできる時間的余裕がなければなりません。


しかも、次の項でお話ししますが、机上査定で査定価格を出すやり方は訪問査定であってもごく一般的に採用されている方法です。


「査定価格の正確性がかける」といっても、さほど大きな大差にはなりません。


さらに、訪問査定で算出された査定価格は、ほぼ確実に机上査定よりも低値になります。


なぜなら、訪問査定では不動産の劣化や欠陥がより詳細に評価できるからです。


劣化や欠陥があった場合は、買い手が負担するリフォーム費用を考慮して査定価格も低値になります。


反対に、机上査定の場合、訪問査定よりも若干高値から売り出し価格を打ち出せるので、「いくら出してもいいから、今この不動産が欲しい」という買い手が現れたときに得するのです。


また、机上査定は訪問査定と違って、インターネット上もしくはメールなどのやり取りで完結します。


ですから、直接現場へ訪問する訪問査定と比べると、近隣住民に売却予定であることを知られにくいのです。


特別な理由があって、家やマンションを売却する人にとっては、できるだけ売却する直前まで知られたくないですからね。


以上のことから、机上査定と訪問査定の選び方として


  • 周囲にばれたくないひとは机上査定
  • 正確な査定価格を知りたい人は訪問査定


を指標にしながら選択するとよいでしょう。


「そう言われてもどちらを選択すればいいかわからない」という人は、とりあえず机上査定で大まかな査定価格を知っておけばいいと思っています。

机上査定で査定価格を出すやり方を知ろう

確かに、机上査定よりも訪問査定の方がより正確な査定価格を知ることができます。


しかし、机上査定でも過去データに基づいた根拠のある査定価格を知ることができるのです。


じつは、机上査定で査定価格を出すやり方にその秘密があります。


机上査定で査定価格を出すやり方
取引事例比較法


不動産査定の方法には、


  • 原価法(再び建物を建てたときに用いる)
  • 収益還元法(投資物件で用いる)
  • 取引事例比較法(中古不動産の売買で用いる)


の3つがあり、個人が中古不動産を売却する際には取引事例比較法が用いられます。


机上査定で査定価格を出すときも、当然この取引事例比較法を用いるわけです。


取引事例比較法は、過去に不動産周辺で売買取引の行われた事例を基に算出されます。


できるだけ似通った「物件環境」「間取り」「築年数」「交通アクセス」「上下水道環境」の不動産がどのくらいで売れたかが査定価格の参考値になるのです。


マンションの場合は、これに加えて「階数」も評価ポイントになります。


1階と10階だったら、眺望の良さが違いますからね。


まとめると、机上査定は過去に似通った物件がどのくらいで売れたかを参考値とするやり方で査定価格を決めますので、「桁外れな査定価格」は、出ないと思ってよいでしょう。

訪問査定でチェックされる内容を知って事前準備をする

売却活動をじっくり行える時間がある人は、訪問査定を受ける場合もあるでしょう。


そこで、訪問査定で実際にわたしがチェックしていた内容をご紹介します。

屋内でチェックする内容
  • 綺麗に使用しているか
  • 水回り(台所や浴室)の清潔感
  • 傷や汚れ、壁紙の劣化がないか
  • カビやシミがないか
  • 天井の高さ
  • 収納の機能
  • 設備の稼働状態
  • 風通しと日当たり
  • 歩く導線の利便性
  • 異臭の有無
  • 間取り

屋外でチェックする内容
  • 外壁の綺麗さ
  • 交通アクセスの利便性
  • 接道状況
  • 駐車場
  • スーパーや公共施設(病院や学校)までの距離

以上の内容が訪問査定時のチェックポイントとなりやすいです。


勘の良い方はもう理解されているかと思いますが、訪問査定時にチェックする内容で、最大のポイントは「きれいかどうか」です。


買い手は清潔感を重要視するケースが多く、最終的には「あの物件が中古住宅のわりには一番清潔感あったから」といって購入を決断するケースも。


屋内の清潔感は、買い手だけでなく買い手の家族の健康にも関わるところですからね。


とはいえ、売り主は、


「掃除をすればすぐ綺麗になる」
「そんなところ減点されないでしょ」
「あとでハウスクリーニングでもすればいいのでは?」


とも思うかもしれません。


しかし査定員は、“今現在の状況を評価する”ことしかできないのです。


いくら売主が「あとできれいにするから」と言っても、確約できるものではありませんから、未来を見越した評価はできないのです。


そこで、大事になってくるのが訪問査定前の掃除になります。

訪問査定前に掃除をして査定価格UP?!

前述した通、訪問査定の場合は屋内の清潔感が査定価格に影響する可能性が高いです。


「どこを掃除したらいいの?」
「どのくらい掃除をすれば・・・」
「掃除をしてたらキリがない・・・」


と疑問を抱く方もいるのではないでしょうか。


答えから言うと、以下の場所を掃除しておけば、査定には大きくは影響しないでしょう。


  • 玄関
  • 水周り
  • リビング
  • バルコニー
  • 屋内の消臭


最後の屋内の消臭に関しては、タバコを吸われる家族がいる場合、消臭剤などを活用していきましょう。

訪問査定はどのくらい時間がかかるの?

訪問査定は査定を受けるときだけでなく、準備の時間や査定結果が出るまでの時間などがかかります。


訪問査定前の準備
以下の書類の準備

  • 登記簿謄本(土地・建物)
  • 権利証
  • 測量図
  • 公図
  • 建物図面(間取り確認のため)
訪問査定を受けるとき
一般的に30分から1時間程度
訪問査定を受け終わったら
査定書が届くまで数日から1週間程度


訪問査定を受け終わったらその場で査定価格がわかるわけではありません。


机上査定とは違い、訪問査定を行った時は、役所や法務局、行政庁などで法規制やインフラ状況(上下水道や土地の基盤などの状況)を確認する必要があります。


そのため、訪問査定実施後、数日から1週間程度経たなければ、査定書を受け取ることができないのです。


なにかと時間がかかる訪問査定ですが、「可能な限り、より正確な査定結果がほしい」という方にとっては利用する価値があると思います。

まとめ

いかがでしたか?


今回は、机上査定と訪問査定について以下の点をお伝えしていきました。


  • 周囲にばれたくない人は机上査定がオススメ
  • 正確な査定価格を知りたい人は訪問査定がオススメ
  • 個人売買なら、取引事例比較法で査定価格を算出している机上査定で十分
  • 訪問査定前には掃除をした方が良い
  • 訪問査定には時間がかかることを念頭に置く


最善策としては、「机上査定(簡易査定)を受けて、業者とやり取りをするなかで、信頼できる業者なら、最終的に訪問査定も検討する」というのがよいのではないでしょうか。


ただし、不動産売却は大きな金額の動く取引になりますから、一人で決めずに、ご家族とも相談しながら机上査定(簡易査定)にするか、訪問査定にするか決めていきましょう。


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